Bí kíp mua nhà chung cư để không bị chủ đầu tư qua mặt

Giao dịch căn hộ chung cư đang diễn ra rất sôi động, đặc biệt là tại thị trường lớn như Hà Nội. Nắm rõ những thông tin cơ bản sau sẽ giúp khách hàng chủ động hơn để không bị chủ đầu tư "qua mặt".

1. Về diện tích căn hộ:

Diện tích căn hộ chung cư bao gồm diện tích sàn, diện tích ban công, lô gia, diện tích hành lang trước cửa căn hộ, được tính theo nguyên tắc từ tim tường chung và tim tường bao ngoài của căn hộ. Trước đây, để tính diện tích mỗi căn hộ có 2 cách là tính theo thông thủy hoặc tim tường. Tuy nhiên, bộ xây dựng mới ra thông tư 03/2014 bắt đầu có hiệu lực từ 8/4/2014, theo đó phần diện tích tính theo thông thủy không còn tính từ tim tường như trước. Nếu ban công, logia có ghi trong hợp đồng và được sử dụng riêng thì chủ đầu tư có quyền tính diện tích này. Còn phần diện tích hành lang trước căn hộ thuộc phần diện tích sử dụng chung, khi cấp sổ đỏ cho căn hộ sẽ không tính phần diện tích này.

Khách hàng nên lưu ý thật kỹ cách tính diện tích căn hộ để tính được mức giá chuẩn xác nhất, tránh mua phải cả những phần diện tích không thuộc sở hữu của mình. Trên thực tế đã có nhiều tranh chấp giữa khách hàng và chủ đầu tư về cách tính diện tích căn hộ, tất nhiên phần thiệt thòi sẽ luôn đứng về phía khách hàng.

Bí kíp mua nhà chung cư để không bị chủ đầu tư qua mặt

Tìm hiểu thật kỹ nội dung hợp đồng để tránh tranh chấp với chủ đầu tư

2. Về trang bị nội thất trong căn hộ:

Những thông tin về trang thiết bị hoàn thiện bên trong căn hộ chung cư có quy định rõ trong phụ lục hợp đồng. Khách hàng cần phải yêu cầu rõ chủ đầu tư công bố cụ thể những thiết bị lắp đặt đó do đơn vị nào cung cấp, thời gian bảo hành hoặc ai phải chịu trách nhiệm khi chúng bị hỏng hóc.

Ví dụ trong phụ lục 1 của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư tại Đống Đa của một chủ đầu tư chúng tôi ghi nhận được những thông tin rất chung chung như: sàn gỗ công nghiệp 12mm, hệ thống thiết bị điện chất lượng cao, hay thang máy nhập khẩu gồm có thang chở người riêng và thang tải hàng riêng nhưng không nói rõ của hãng nào. Bên dưới, chủ đầu tư có chú thích họ có quyền thay thế những trang thiết bị của các hãng tương đương tùy theo thị trường lúc bấy giờ. Đây là mầm mống của sự hỏng hóc, xuống cấp nhanh chóng của nội thất trong căn hộ hay thang máy bảo trì liên tục tại những tòa nhà chung cư Hà Nội, do chủ đầu tư lắp đặt những thiết bị "tương đương" nhưng chất lượng kém hơn vào.

Thông thường trước khi khách hàng mua căn hộ đã được chủ đầu tư bố trí tham quan căn hộ mẫu với những thiết kế, trang thiết bị đẹp lung linh. Thế nên, trong hợp đồng chủ đầu tư thường sử dụng những ngôn ngữ "mở" nhằm có lợi cho mình, trong khi khách hàng cứ đinh ninh căn hộ của mình khi hoàn thiện về cơ bản cũng giống như căn hộ mẫu nên không xem kỹ hợp đồng. 

Ví dụ như tại phụ lục 2 trong hợp đồng của căn hộ trên chúng tôi thấy chủ đầu tư ghi chú có quyền chủ động thay đổi thiết kế căn hộ để đạt hiệu quả cao trong thẩm mỹ cũng như nhu cầu sử dụng. Đây là nguyên thực tế đã dẫn tới nhiều trường hợp khách hàng dở khóc dở cười khi mà căn hộ mình nhận được so với căn hộ mẫu khác xa một trời một vực.

Chính vì vậy với trang thiết bị lắp đặt trong căn hộ, trang thiết bị phục vụ mục đích chung của tòa nhà khách hàng phải yêu cầu rõ chủ đầu tư cung cấp chủng loại hàng hóa, mã hàng hóa, xuất xứ, trong trường hợp thay thế những thiết bị tương đương thì chất lượng, giá cả không có sự chênh lệch quá nhiều.....

3. Về quyền và nghĩa vụ chủ đầu tư:

Đây cũng là vấn đề khách hàng phải lưu ý rất kỹ trước khi ký hợp đồng mua bán, ảnh hưởng trực tiếp tới quyền lợi sau này của các bạn. Các điều khoản về trách nhiệm và nghĩ vụ của chủ đầu tư với khách hàng luôn được đặt ra theo hướng có lợi cho họ. Vì vậy bạn phải yêu cầu rõ chủ đầu tư có những quy định cụ thể, rõ ràng về trách nhiệm của mình sau này. Ví dụ như: nếu chậm tiến độ xây dựng, chậm bàn giao nhà phải chủ đầu tư phại chịu phạt ra sao, trong khoảng thời gian bao nhiêu lâu phải bàn giao giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ (sổ đỏ) cho khách hàng, hỗ trợ người dân bảo hành, bảo trì, nâng cấp các tiện ích của tòa nhà, đảm bảo quyền lợi cho khách hàng sinh sống trong tòa nhà.....

4. Về sở hữu chung - riêng:

Làm rõ các phần diện tích sử dụng chung, sử dụng riêng giữa khách hàng và chủ đầu tư cũng hạn chế tranh chấp giữa các bên. Trước đây, phần sở hữu riêng của chủ đầu tư bao gồm sân vườn ngoài trời, diện tích các khu phụ, bờ kè, các dịch vụ trên các diện tích công cộng, các loại hành lang không phải lối đi chung hoặc lối đi riêng của căn hộ và các loại diện tích nhỏ lẻ không tham gia vào việc giao thông công cộng trong tòa nhà. Còn trong quyết định mới nhất của Sở xây dựng, phần diện tích sở hữu riêng của chủ đầu tư còn bao gồm diện tích các tầng thương mại, dịch vụ, các khu nhà giữ trẻ, tầng hầm để xe....

Khách hàng cần nắm rõ những quy định về sở hữu chung riêng này để không mắc phải những tranh chấp, kiện tụng không đáng có với chủ đầu tư, vì thực tế đã có nhiều cư dân tại các tòa nhà tranh chấp phần diện tích nhà để xe với chủ đầu tư hoặc tận dụng lối đi chung, khoảng trống trước tòa nhà để kinh doanh ...

5. Về xu hướng giảm giá căn hộ:

Tiêu chí này có lẽ chỉ áp dụng cho thị trường vài năm trước do tại thời điểm này, thị trường đã khá ổn định, mức giá đưa ra được tính toán rất kỹ theo mặt bằng chung nên sát với nhu cầu mua ở thực của khách hàng.

Nhiều dự án chung cư Hà Nội, đặc biệt là ở phân khúc căn hộ cao cấp có giá rất cao đã phải hạ giá bán khá nhiều khi thị trường đi xuống. Với những khách hàng mua từ thời điểm ban đầu có thể trao đổi trực tiếp với chủ đầu tư để điều chỉnh lại mức giá cho phù hợp, mặc dù là rất khó nhưng vẫn có những khách hàng đã làm được.

Ví dụ như một khách hàng tại dự án Golden Palace, một khách hàng mua căn hộ từ thời điểm ban đầu với mức giá 38 triệu/m2 đã đàm phán được với chủ đầu tư giảm xuống thêm 3 triệu/m2 khi mà chủ đầu tư hạ giá bán xuống 27 triệu/m2 khi thị trường đi xuống....

Bên cạnh những thông tin trên, để mua được một căn hộ chung cư phù hợp với nhu cầu của bạn phải quan tâm tới các yếu tố khác như tiện ích đi kèm tòa nhà, liên kết với các khu vực xung quanh, thuận tiện giao thông.....

Like This Post? Please share!

  • Share to Facebook
  • Share to Twitter
  • Share to Google+
  • Share to Stumble Upon
  • Share to Evernote
  • Share to Blogger
  • Share to Email
  • Share to Yahoo Messenger
  • More...

1 nhận xét :

  1. Chung cư Xuân Mai Sparks Tower: www.xuanmaisparkstower.com.vn vay gói 30k tỷ

    ReplyDelete

Scroll to top
DMCA.com Protection Status